烂尾楼拍卖后业主怎么办，能不能拿到房或退款？

在购房者交了钱购买了房子，现在要被拍卖的情况下，法院执行的标的物涉及到了购买者的权利。对买卖合同的标的物及买卖合同未处置前，法院是不能以执行代替审判直接执行该标的物的。法院正在执行的标的物如果是对业主购买的商品住宅，业主商品房购买合同的标的物与法院要执行的标的物发生重叠和冲突。根据法律规定应中止执行，对发生的标的物冲突进行处理。因此在种情况下，业主可以向办理案件的法院提出执行异议的申请书。或直接起诉开发商要求赔付违约金。

烂尾楼或者被法院拍卖的商品房对于购买商品房的人有两种情况：1、烂尾楼和拍卖商品房没有登记到消费者名下2、商品房已登记到消费者名下的！对于第二种情况第三人或者法院是不能因为开发商的债务进行拍卖的。下面就第一种情况对于受偿进行说明：人民法院在审计房产纠纷案件和办理执行案件中，（1）应根据合同法第286条规定，认定建筑工程的承包人优先受偿优于抵押权和其他债权。（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。（3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工人报酬、材料款等实际支出费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（4）建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。

就上面几家受偿人顺序做下说明（如果建设工程承包人在规定之日起6个月内行使优先权）：（1）建设工程承包人>购房人即消费者>抵押权人>其他债权人（2）如果承包人在规定之日六个月内不行使优先受偿权，则受偿顺序为：购房人即消费者>抵押权人>其他债权人>建设工程承包人。

我觉得应该讲清楚了，希望能帮到你！