北京商住房成交量下跌94%，有人亏130万元卖房，商住房的投资是不是进入寒冬了？

谢谢邀请

我发现你用的词汇是寒冬，其实谈不上寒冬，商住房的原本定位就是办公用

什么是寒冬？

寒冬不是亏着卖，

寒冬是根本卖不出去，

甚至租不出去

• 寒冬是根本卖不出去，甚至租不出去
  

• 寒冬是根本卖不出去，甚至租不出去
  

• 寒冬是根本卖不出去，甚至租不出去
  

商住房的风险很大，尤其和政策密切相关，交易税费超高，不建议普通人碰触

目前北京市场上的商住房的确是寒冬了。 而且不知道什么时候回暖。

先看看商住是怎么火起来的呢？

商住房最大的优势是不限购，北京很早就执行了限购政策，非本地户籍需要有连续60个月的社保或纳税，这让很多在北京打拼的北漂失去了购房资格，但如果想长期在北京工作生活，在北京买房置业也是刚需，而此时商住房的出现就解决了这个无解的问题，开发商将房子盖成或改造成居住用房，甚至有区房子是民水民电，也衍生出像北京像素这种现象级的商住房小区，从内部居住情况来看与普通商品房基本上没有区别。当时的北京商住房还能贷款，最高可以贷款5成，只是稍微比商品房成数高一点，当时商品房是3成，而且可以贷款10年，关键是不限套数，买多少套都可以，买多少套也都能贷款，而且不影响普通商品房贷款的套数认定，所以也让很多投资客和炒房者杀了进来，交易量和交易价格也是水涨船高。 而商住房的居住使用性质毕竟与初衷是违背的，在2017-3-26号，一纸限令直接将商住房打入冷宫，限购两年期间，成交量下降94%。

再看看现在

目前北京商住房，只能全款不能贷款，购买人名下不得有任何房产，需要有60个月的纳税和社保，并且得有限令之前已出售的还可以卖给个人，限令之后的只能卖给企事业单位，而且单个房间面积不得小于500平米，这基本上给商住房判了死刑。试想一下，好不容易有了资质，如果能够全款买商住房，肯定能在旁边贷款买个商品房了，这个选择题并不难选，而且商住房不通燃气，日常生活毕竟还是不方便。

所以，无论是投资还是自住都不是最优选择，况且目前政策没有丝毫松绑的迹象，人们对这类房产产生不了需求，接过盘来可能真的成了接盘侠了。虽然有人说这种房子以后不会再有了，就是稀缺品，但再稀缺，没人买或没资格买再稀缺也只是个笑话。

为什么没有成交量，股价也会下跌，是什么原因？

很多人告诉你，上涨要有量，才能持续，下跌放量，说明主力在跑路，因为必须要有量，主力那么大的资金才能流动。

但是，股票不是只有主力才会引起涨跌。

首先，要弄清楚一点，

一个交易是由买卖双方共同构成的，有买有卖才会有成交，缺少成交也就缺少了量。

如果一个票存在大量买盘，却没有人卖，那会是什么情况？

那就是一字涨停，这个情况很常见，比如刚上市的新股，都要无量一字涨停一段时间；比如突发利好导致的一字涨停等等。

反之，

如果一个票存在大量卖盘，但是没有人买，那就是一字跌停，这当然是极端条件。

更常见的是，卖盘较多，买盘较少，但又不会直接在跌停卖，那价格就会不断走低，这样才有可能卖出去。第二天不出意外可能还是继续这样的情况，在没有主力资金的情况下，陷入漫漫的阴跌。

总体来说，无量下跌其实很常见，卖的人多，买的人少，又没主力资金运作，就会如此

这个问题很久之前我也想不通，很多大师告诉我缩量下跌是洗盘，不要卖出，最后让自己亏损严重，后来自己就不相信网络大师了，自己努力学习炒股技术。缩量代表场外没有资金进来，为什么资金不愿意进来，说明短期不看好。

场内资金也不看好，所以纷纷往外卖出，卖出的多买入的少，导致了股票继续下跌。希望对你有帮助。加油！

对比两天的成交量和换手率都一样为什么跌幅不一样？

虽然成交量和换手率都是衡量股票交易活跃程度的指标，但它们并不能直接反映出股价涨跌情况。股价的涨跌是由市场上供求关系的变化所引起的，而成交量和换手率只是反映了买卖双方参与交易的数量。

那么相同成交量和换手率情况下为什么股票的跌幅会不一样呢？主要原因有以下几个：

1. 市场情绪：市场上买卖双方对于该股票未来走势的看法不同，可能会导致卖盘或买盘占据主导地位，从而使得该股票价格大幅下跌或者相对平稳。

2. 资金流入：尽管成交量和换手率一样，但若有大量资金流入，会使得该股票价格上涨；反之亦然。

3. 公司业绩：该公司未来业绩及财务状况等基本面因素也会影响到其股价涨跌。

成交量是买卖双方的意愿 在高位买盘意愿差所有卖盘要持续压低价格才能出货，也就是大阴线的产生 同样在相对的低位买盘意愿大幅增加 卖盘意愿不变就不需要大幅继续压低价格了因此出现小阴线 这种情况只能证明有抄底或补仓的资金出现 并不意味着价格一定会止跌或反弹 还要参考具体形态、板块、大盘等走势

低位换手率、成交量突然剧增，说明什么？

说明有资金进场，股性开始活跃，可以考虑介入这个吸筹动作可能有两种，一种是反弹资金进场，一种是庄开始吸筹，前者你反弹到一定价位后一定要离场，后者吸筹后会横盘比较长的时间，需要耐心持有，之后会有洗盘动作，等再次放量后可以继续买进或者开始介入

成交量跌去近50%，上海还需要着急买房吗？

成交量跌去近50%，以身处上海远郊的笔者来说，当然的想法是不要着急买房。

笔者早已退休，请恕笔者落后，从未涉足过楼市，因而对楼市孤陋寡闻，从无体验。只是看到远郊县城的房价，从2007年的5千／平方年年看涨，到2014年的1万／平方，之后的3年间，猛涨至3一4万／平方，之后在房住不炒的调控政策下维持至今。笔者几家邻居卖掉拆迁安置房的情况是：2015年的1万多／平方，到2016一2018年的3万／平方，但都是多层住房，之后随着高层住房的兴起，多层住房已经落后。多层安置房出售的邻居们经历了从1万多到3万的一次心跳。

笔者所在村自2007年拆迁，2014年大部分获得安置，历时7年。未得安置的小部分被安置进高层住房，到今年八月安置，又历时7年，延时14年才得以安置的原因只有一个，不是开发商来不及造，而是地方政府付不出建造费。邻近的其他村的安置，比我村早拆而至今仍未安置的还有，延时已近20年。

今年的安置过程，邻居们又经历了一次新的体验，因为是高层住房，与当年拆迁时约定的每套面积出入较大，每套都有多出2一3平方和减少2一3平方，减少最多的达5平方。于是安置户与政府间的争议很多。结果是多出来的平方未再收钱，而少了的平方按3万1千／平方或4万1千／平方由政府贴钱，套内缺了5个平方的获得4万1千／平方。

这里有两个数据可供参考，一是县城成交均价是2万8千／平方，因安置户不满意，政府又委托某机构，给出另一个成交价：3万1千／平方。

由此看来，上海楼市处于稳中有降情况。笔者发现，环线内打工白领到远郊租房的比较普遍，几家邻居的安置房已经以毛坯房出租掉了。当然，能在上海购房的，皆非普通人士，他们的能力也非凡。

仅以上述实情，聊以作答。

楼市有一些房价在跌，那么相应的买卖成交量增加了吗？

现在的实情是:二手房没人要，新房一直在成交。本身二手房就已经是高位，还很多都已经过去20-30年产权了，所以刚需的基本都更愿意买新房。而二手房的都想趁高位套现换房，可是根本卖不出去。所以才造成整个房市看起来低迷。如果把二手房和新房的交易量分开来看，交易量其实也是不低的

楼市历来买涨不买跌。房价下跌期间，成交量是不会随之放大的。但下跌超过10%之后，成交会增加，一般需要价格企稳半年左右成交量才会显著放大。

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房价下跌和成交量几乎没有太大关系，决定房子销量的还是要看市场需求。

18年下半年房地产遇冷，没有了上半年热火朝天的景象，很多楼盘看房的人也是寥寥无几。因此，开发商为了走量，对部分非热门区域的楼盘进行了适当降价，以求吸引买房客，但是效果甚微。

其实在我们身边很多人都有一种心里“买涨不买跌”。也就是说，房价下跌的时候，大家都盼着抄底，都觉得还会下跌，因此都不出手；相反，在房价上涨的时候，又都觉得还要大涨，因此争先恐后的抢着买。这和股市里面很多股民一样的心里，因此总是亏多赚少。

而真正影响房子销售量的是市场的需求，需求旺盛，供不应求，房价也会涨；而需求较少，供大于求，房价也会有所降低。而现在房价下降，正是房子供求关系的转换，现在是供大于求。为什么上半年买不到房子，下半年却卖不出去?当然最主要的是调控政策在起作用，政策一出，许多购房人受限，想买房子却过不了政策关，特别是贷款炒房的人。买房的人一少，房子当然就不好卖了，价格也就降下来了。但是就算降价了，受限的人还是买不到房子，只有那少部分人不受限可以买房子，但是这少部分人也不一定会买，就像前面说的，很多人看到房价跌了，觉得还会跌，所以也不会下手。一般在这种情况下，反而成交量还差一点。

就说说上海状况，要说跌是言过其实，应该说没有涨价和下调挂牌价，比较合适。

政策因素，近期售房交易周期拉长许多，且交易量平均每月不到1.5万套，甚至更低。

只要是屋主心态高和不愿调整挂牌价的，基本上是卖不掉。

上海是个国际大都市，只要地段不要太差，都有支撑在，长期持有还是很有投资价值的。

所以近期上海房价不可能大跌，更不会再爆涨。

大部分买房都是买涨不买跌，虽然市场上有一些微跌，但幅度不大，而且目前贷款利率基本都是上浮，所以短期看，成交量不会放大，大家仍然是一种观望状态，只有刚需族才会出手!

春节两周杭州房产成交量同比下跌幅度较大，你认为2019年该不该买房呢？

该不该买房，先要问下自己买房来是干嘛的，炒房还是自己住？自己住的话就不要在乎成交量下跌，一线城市的房子买来是不会亏的，你不买房子租房子还不是得要钱，租的房子还不一定稳定。有了稳定的家，你才能努力去工作。

我认为应该买房。不能因为某个城市的成交跌的多，就认为今年的房地产行业会不景气，毕竟现在只是年初，更何况去年的房地产行业低迷了一年，预计今年房地产行业会有所回升，现在租赁的很是活跃，所以我认为今年应该买房的。

浪花的浴望说：

我一直一来都是把买房分成两部分，一部分是手里没有钱但是又确实要买房住，一生很可能就这一块房了。一部分是条件好一点，买房的想法很多，换房、保值、增值等。就目前的情况，第一部分什么时买都可以，房子增值也不可能买，不能变现，不能变现就是纸上富贵，对这一部分来说意义不大。不存在购买时间的问题。中国目前的市场经济自我调节的功能比较完善，目前房地产市场的不景气就是很好的说明，在建房子数量下降就是具体的表现。房子供货量的减少短期内对房价下跌会造成负面影响，我个人认为第一部分就目前乃至以后很长一段时间买房都不要分时间，想买就买。

对于第二部分我认为就要谨慎，房子第一位的永远是地段，好地段不是普通人消费的起的，原来房产增值成几何增长在今后肯定不可能实现了，现在房价我认为会在相当时间内保持稳定，可能会有小幅波动，增值是很难实现，保值都很难说，现在房子也处在升级换代时期，房价上涨有很大一部分是成本的上涨。在涨的话市场接受能力是个问题。有钱人毕竟是少数。买房增值就不要想了，保值也要谨慎。

一味纠缠什么时间买房是老百姓对房子的认知没有从根本上改变，房子是用来住的，不是用来炒的。

房子，永远是70、80、90乃至00后的不可缺少的话题。

2019年，需要的话还是买吧！不然，还是想点其他的吧！

浪花的浴望胡诌，望大家海涵

2019年2月19

透过现象看本质，现在是房地产的下降或盘整阶段，是符合经济周期规律的。

房子也和其它商品一样，有一个周期和规律，有涨就有跌，有热就有冷。涨多了，跌一跌。过热了，通过政府之手调控一下，让降降温。降得太冷了政府之手又会反向调节，再让他回归正常。

现阶段就是我们的政府之手通过限购，限售等等各种手段给过热的房地产降温阶段。但不会一直降的，让温度过低了导致房价大落的，会保持房价的基本稳定。

但是不管这种商品现在处于什么周期，它的基本属性及人们对他的需求本质没有变。所以需要它的人，在此周期是最好的买入时机，现在不买，等到下一个上涨周期到来了又会望洋兴叹的。

北京商住房成交量下跌94%，有人亏130万元卖房，商住房真的不能碰了吗？

对于重点城市而言，商住房是一个非常不错的投资项目。

前几天看了一个真实访谈，温州太太炒房团转战杭州，大量拿下小户型商住房。以温州人的资本敏感度和精明，你说商住房有没有价值？

1、商住房的售价已到了历史冰点最底线。相当于股市的2400点。在不限购的大环境下，如果手头有余钱，入手商住房，是不错的投资选择，可以想象，未来某一天限购政策放开房市回暖，那你就是抄到底的人。

2、万一不涨了怎么办？反问一句还会再跌吗？已经下滑94%了，还能跌到哪儿去。那我们就要看持平状态下的投资回报率。

3、商住房因为立项原因，气派的大堂、石材挂立面和漂亮的电梯是普遍配置，房屋品质相当不错，所以，挑出租基础好的。

4、小户型、靠近商圈和大学、周边流动人口越高越好、精装最好、大堂装修要好。

5、以北京为例，我在四惠（交通枢纽）旁一套36平米商住房，按市价230万，租金7千/月，3.6%回报率，如果做成日租民宿，回报率更高。

所以，现阶段商住房价值已经呈现，但只限于大城市、流动率高、小户型、高品质、高出租金额的情况

只要国家不放开商住房政策，那么就尽量不能碰，一方面商住房商水商电，没有燃气，居住起来成本要高，另一方面涨幅相对住宅房也会小很多，将来投资价值也远远低于住宅房；第三，商品房缺乏流动性，容易有价无市，着急用钱时，很难短时间内变现，所以买进容易出手难，相信一般人都不会喜欢流动性弱的房子，第四，政策限制太多，买卖不自由，属于国家不鼓励范围的，很难与国家抗衡，综上所述，只要国家政策不调整，就尽量别碰商住房，否则进场容易出来难，目前来看，国家政策有望长期化，很难短期内改变，所以不碰也许是最明智选择！

不是说不能碰了，而是要看自己情况酌情处理。

1.2017年房产调控至今，的确成交量大幅萎缩，主要是对购买条件进行了限制。基本条件为有满五年纳税或社保，北京名下无房，全款。门槛远高于住宅门槛，即可以买商业的，可以挑到更好的住宅，所以成交量大幅萎缩。

2.原来购买商业的主力:过渡性刚需客户和投资客都被挡在门外了。刚需就是过渡以后再换住宅，如果它比住宅门槛还高，依然不适合过渡了。同时，由于不适合过渡了，关注度极速降低，自然也就没有了投资和变现价值，所以投资客也就不往里面投资了。剩下的只是极少数的办公客户和不是刚需，但感觉价格便宜，用起来很划算的自用客户，所以市场大幅萎缩就不难理解了。

3.商住房这个概念是不准确的，以前有人这么叫，实际上大家所说的商住，现在分为商业和酒店式公寓两大板块。看拿地立项。商业可以买卖，要满足满五年纳税或社保，北京名下无房，全款条件。酒店式公寓不能买卖。